Näkyykö palvelujen saavutettavuus kuntien tuottamissa vuokra-asuntojen hinnoissa?

Kuntien rahoitus uudistuu lähitulevaisuudessa ja kunnat todennäköisesti pyrkivät harkitsemaan uusia tulomahdollisuuksia sekä tehostamaan olemassa olevia tulolähteitä. Kuntien tuottama vuokra-asuminen voisi olla yksi tehostetuista tulolähteistä. Kuntien tuottaman sekä vapaiden markkinoiden vuokra-asuntojen hintoihin vaikuttavat monet tekijät, kuten huolto- ja muut käyttökustannukset sekä kysyntä. Kysyntään taas vaikuttavat muut tekijät, kuten esimerkiksi hakijan elämäntilanne, asunnon kunto ja sijainti.

Sijainnin vaikutus – makro- ja mikrosijainti

Sijainnin vaikutus kysyntään ja vuokra-asumisen hintaan tiedetään hyvin, mikäli puhutaan makrosijainnista. Tätä dynamiikka kuvaavat artikkelit ovat helposti löydettävissä, esimerkiksi Tilastokeskuksen alueellinen tilasto vuokra-asuntojen hinnoista (Tilastokeskus 2016) on hyvä lähde (kyllä, myös tämän mukaan pääkaupunkiseutu on Maailman keskipiste). Toisaalta mikrosijainnin vaikutuksia vuokra-asuntojen hintoihin ei ole Suomessa mielestäni kartoitettu kattavasti. Tämä on helposti ymmärrettävää, koska itse pieni alue kuvaava sana mikrosijainti on todellisuudessa aika laaja termi.

Mikrosijainnilla voidaan tarkoittaa kiinteistön sijaintia suhteessa kaupunkien ja kuntien keskustoihin (joihin myös kaupalliset ja erityisesti julkiset palvelut keskittyvät) sekä yritetään arvioida, vaikuttaako niiden saavutettavuus kuntien tuottamien vuokra-asuntojen hintoihin.  Luonnollisena hypoteesina tietysti olisi, että mitä kauempana vuokra-asunto sijaitsee kaupungin keskustasta, siitä matalampi vuokra. Luonnollisesti, kuka haluasi asua siellä, missä palvelut ovat harvassa ja niiden löytämiseen menee aikaa? Selvitimme noin 250 eri kuntien yhtiöiden omistamien vuokra-asuntokohteiden mikrosijaintia, joka on arvioitu FCG kiinteistösalkutuspalvelussa. Palvelun tavoitteena on löytää kiinteistöt, joita yhtiön kannattaa pitää ja kehittää ja toisaalta kohteet, joita ei ole perusteltua omistaa enää.

Analyysin lähtöaineistona on käytetty kohteiden sijaintia, kohteessa sijaitsevien asuntojen keskikuukausivuokraa (€/m2) sekä kunnan keskustan (tori) tai ala-keskuksen (usein määritelty esimerkiksi yleiskaavassa) liikenteellistä saavutettavuutta. Kuvassa 1 näkyy Etelä-Suomessa, Väli-Suomessa ja Pohjois-Suomessa kerrostaloissa ja muissa rakennustyypeissä sijaitsevien vuokra-asuntojen kuukausivuokra suhteessa niiden mikrosijaintiin – kaupungin keskustan tai ala-keskuksen saavutettavuuteen.  Kuvaa tutkiessa käy selväksi, että yllä esitetty hypoteesi ei osunut ihan oikeaan. Kuvan perusteella on myös mahdollista sanoa, että Pohjois-Suomen kaupungeissa asuntojen ja keskuksien etäisyydet ovat pisimmät ja Etelä-Suomessa lyhyemmät.
kuntien-tuottamat-vuokra-asunnotKuva 1. Tarkastelukohteissa sijaitsevien asuntojen kuukausivuokra (keskiarvo) suhteessa kaupungin keskustan etäisyyteen.

Analyysi osoittaa, että vuokra-asunto kohteen mikrosijainti kunnan rakenteessa ei vaikuta suoraan kuukausivuokraan (korrelaatiokertoimen neliö R2=0,001). Miksi? Tarkoittaako se, että suomalaisille 4,5 kilometrin etäisyys on lyhyt?  Tai näkyykö tämä mikrosijainnin preferenssi esimerkiksi koko kiinteistön asuntojen käyttöasteessa ja vaihtelevuudessa? Miksi se ei näy myös hinnoissa, jos puhetta on kuntien omistuksesta ja ”liiketoiminasta” ja kunnat investoivat keskuksiin keskityviin palveluihin (ainakin tähän asti) sekä rahallisesti panostavat keskustan ylläpitoon ja laadukkaan infrastruktuuriin.  Mielestäni kunnan näkökulmasta arvokkaassa keskustaympäristössä sijaitsevista asunnoista kunnan pitäisi periä myös enemmän vuokraa (ja sen kautta osittain rahoittaa keskustan kehittämistä). Ehkä olisi syytä miettiä, onko mahdollista tiivistää kunnan omistamien vuokra-asuntoyhtiöiden (asuntopolitiikan) taloudellisen tuottavuuden ja aluesuunnittelun vuorovaikutusta! Tämä aihe sekä itse mikrosijainti termin määrittely on syytä tutkia tarkemmin tulevaisuudessa.

Lopuksi pieni disclaimer. Tarkastelussa eivät ole mukana pääkaupunkiseudun kaupungin ja kunnat. Kohteiden määrä on liian pieni siihen, että olisi mahdollista tehdä tilastollisesti perusteltuja päätöksiä. Aravajärjestelmän vaikutusta ei ole otettu huomioon. Kuntien omistamien vuokra-asunto yhtiöiden taloudelliset tavoitteet luonnollisesti vaihtelevat.

Lähteet:

Tilastokeskus (2016). Suomen virallinen tilasto (SVT): Asuntojen vuokrat [verkkojulkaisu]. ISSN=1798-100X. 3. vuosineljännes 2016, Liitetaulukko 1. Vuokra-asunnot alueittain, 2016, 3. neljännes . Helsinki: Tilastokeskus [viitattu: 4.1.2017]. Saantitapa: http://www.stat.fi/til/asvu/2016/03/asvu_2016_03_2016-11-07_tau_001_fi.html

jan_tvrdy_fcg

Jan Tvrdý (MSc) on monipuolinen yhdyskuntarakenteen ja ympäristön asiantuntija, jolla on pitkä kokemus kaupunkien ja maaseudun analysoinnista eri tarkastelumittakaavoissa yksittäisten korttelien tasolta miljoonien asukkaiden metropolialueisiin. Janin osaamisessa korostuu innovatiivisten analyysien ja objektiivisten vaikutusten arvioinnin yhteydessä havainnollistaminen ja paikkatiedon käyttö. Jan Tvrdy, projektipäällikkö, FCG Suunnittelu ja tekniikka, jan.tvrdy@fcg.fi

Tutustu tästä muihin kaupunkisuunnittelua koskeviin teksteihimme.

Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s